Késako?
L’habitat groupé (HG) n’est pas défini légalement, contrairement à l’habitat dit « solidaire ».
L’HG peut être perçu comme un habitat participatif où habitent de manière volontaire plusieurs ménages qui gèrent de façon concertée et collective des espaces et/ou des biens collectifs, en plus de leurs espaces et biens privatifs. L’HG affirme la fonction sociale de l’habitat via ses habitants qui y développent au moins un projet commun et des valeurs communes (de manière formalisée ou non).
Derrière ce trait commun se cachent donc une grande diversité de motivations et réalisations concrètes : depuis la « simple » colocation vers de véritables éco-quartiers en passant par un grand logement intergénérationnel.
Les monteurs de projets peuvent être des privés agissant individuellement, mais également des associations ou des pouvoirs publics lorsqu’il existe une dimension sociale.
Selon les territoires concernés (urbain ou rural), l’HG peut répondre à divers enjeux collectifs : densité de la population, difficultés dues à l’isolement, hausse des loyers en ville, souhait de se regrouper autour d’un projet commun…
Outre la taille de l’habitat, le niveau du « collectif » varie également selon les formes. L’HG de base, généralement composé de plusieurs familles, prévoit simplement le partage d’un lieu commun et/ou d’équipements (machine à laver, outils de jardin), tandis que d’autres HG portent ensemble un projet commun fédérateur (environnemental, culturel, social…).
Cadre légal
Comme indiqué supra, seul l’habitat solidaire est défini légalement. Le montage d’HG peut impliquer une multitude de considérations légales :
- Urbanisme (ex : projet d’HG dans une ferme en zone agricole) ;
- Droit de propriété (ex : acte authentique devant notaire en cas d’acquisition immobilière) ;
- Droit fiscal (ex : incidence sur le précompte immobilier en cas de division d’une maison unifamiliale) ;
- Droit social (ex : incidence de la colocation sur les revenus de remplacement) ;
- Droit des sociétés (ex : souhait d’une structure juridique pour encadrer l’HG, création d’un Community Land Trust,…) ;
- …
Lors de l’achat, il est fortement conseillé d’anticiper les modalités liées au départ de ménages, telles que la possibilité d’un droit de préemption du groupe ou une captation d’une partie de la plus-value de revente. Ces dispositions peuvent être fixées dans un acte notarié.
En matière de structure juridique de l’HG, l’on songe traditionnellement à la copropriété, l’ASBL, la coopérative et la fondation :
- La copropriété a le mérite d’être simple puisque qu’elle ne constitue pas une forme sociétale. Elle fait primer l’entité individuelle en laissant une grande liberté aux individus dans la gestion de leur bien. Cette liberté de chacun peut toutefois fragiliser la pérennité du projet collectif ;
- L’Association sans but lucratif (ASBL) est fréquemment utilisée dans le cadre d’un projet à caractère social. Sa création et gestion ne nécessite pas un formalisme lourd ni de grandes dépenses. Elle est cependant peu adaptée à la gestion et transfert de bien immobiliers ;
- La coopérative est une forme sociétale qui facilite les échanges de parts : ces échanges/ventes ne constituent pas des ventes immobilières, écartant ainsi les droits d’enregistrement y afférents. Ce mécanisme souple peut également favoriser une solidarité entre les ménages et offrir l’économie d’un prêt hypothécaire. La coopérative peut se mettre au service de l’équité et la démocratie dans les prises de décisions.Il s’agit cependant d’une société dont la création et la gestion comptable peut s’avérer lourde pour le groupe. De plus, les banques peuvent être frileuse à leur accorder des prêts ;
- La fondation, contrairement à l’ASBL, nécessite un acte notarié mais est adaptée à la transmission de biens immobiliers (il est possible d’en faire sortir du capital). Les apports à la fondation, en ce compris les biens immobiliers, jouissent d’une taxation des plus-values immobilières plus avantageuse que les autres structures juridiques. Enfin, la fondation d’utilité publique est éligible pour des subsides publics.
Liens vers les partenaires
A l’heure d’une profonde remise en cause de nos modes de vies, le concept de l’HG a gagné en visibilité dans notre société. Les exemples de concrétisations réussies se multiplient et les pouvoirs publics sont aujourd’hui davantage au fait des réalités derrière le terme générique. Certaines autorités s’inscrivent dans une démarche proactive en lançant des projets innovants.
Parmi les acteurs touchant de près ou de loin à l’HG, l’ASBL Habitat et Participation – née au sein de la faculté d’architecture de l’UCLouvain – jouit d’une solide expérience de plus de 35 ans en matière de plaidoyer et d’accompagnement des habitats groupés : https://www.habitat-participation.be/
L’association met en outre à disposition des internautes un site d’annonces ouverts pour les habitats groupés, visité plusieurs milliers de fois chaque semaine : https://www.habitat-groupe.be/
Les enjeux
- Enjeux liés à la gouvernance du groupe
La concrétisation d’un HG pourra indifféremment découler d’un groupe d’individus, d’une idée de projet ou d’une opportunité de localisation. L’idéal étant que plusieurs de ces éléments soient rencontrés parallèlement.
Au plus le projet se veut collectif, au plus il est essentiel pour les participants de s’assurer d’une véritable vision commune. L’HG s’inscrit dans la durée et requiert donc dès le début une bonne communication interne du groupe. Cet enjeu implique une compréhension réciproque du projet, formalisé dans une charte écrite. L’on s’assure ainsi que chacun s’accorde bien et se soude sur ce qui définit leur HG.
En parallèle de la rédaction d’une charte, l’on peut rédiger un règlement d’ordre intérieur pour la gestion quotidienne du « vivre ensemble ».
- Enjeux financiers, urbanistiques et architecturaux
Concernant l’aspect financier, un HG sera difficile à faire financer par une banque traditionnelle, plus à l’aise avec les prêts et les achats individuels. Des organismes comme TRIODOS, CREDAL, SAW-B connaissent et soutiennent les HG. Leur expérience leur permet de donner des conseils précieux quant au projet, son montage et son financement.
En matière d’urbanisme, les services communaux sont parfois réticents à la subdivision d’un bâtiment ou d’une parcelle même de taille suffisante. Les refus peuvent se baser sur diverses préoccupations, telles que la crainte de marchands de sommeil ou la protection du caractère rural. La préservation du foncier passe pourtant par la densification du bâti (subdivision de bâtiments ajout d’annexes…). Des projets de qualité et un dialogue contribueront à lever ce frein, ainsi que l’adaptation au besoin des règlements d’urbanisme communaux. Voilà qui allonge la durée de gestation du projet et complique l’obtention du permis… ce qui peut rebuter des candidats.
En cas de nouvelle construction ou modification substantielle d’une construction existante, la dimension architecturale devra également être prise en considération. Plus encore que dans un projet « classique », l’architecte peut jouer un rôle aux multiples facettes. On attend de lui qu’il défende adéquatement le projet devant les autorités communales, potentiellement peu au fait de ce type de démarche. L’architecte pourra dans ce cadre profiter de la « réunion préalable » (voy. supra « cadre légal ») pour sensibiliser les acteurs concernés. Outre ses qualités techniques, l’architecte doit démontrer de bonnes capacités d’écoute et de communication face à un groupe aux attentes diverses. Afin de traduire efficacement la vision du « vivre ensemble » en des plans architecturaux, il doit pouvoir saisir cette vision et éventuellement jouer un rôle de modération dans les demandes contradictoires.
Aspects financiers (prêts, subsides, aides…)
A ce jour, aucun subside n’est prévu spécifiquement pour les habitats groupés, en ce compris les habitats solidaires. Concernant ce dernier, le Code Wallon De l’Habitat prévoit : « Selon les modalités qu’il détermine, le Gouvernement peut octroyer un label « Habitat solidaire de qualité » aux habitats solidaires répondant aux critères de qualité définis par le Gouvernement » (art. 85octies). Cet arrêté de Gouvernement n’est actuellement pas à l’ordre du jour. Ceci étant, l’objet social du projet peut, lui, permettre d’accéder à une série de subsides publics.
Projets inspirants
Alodgî à Ottignies (projet solidaire avec personnes souffrant de troubles mentaux)